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La legislación de alquileres: efectos en propietarios e inquilinos

Analizamos el impacto de la Ley por el Derecho a la Vivienda en propietarios e inquilinos

La reciente Ley por el Derecho a la Vivienda, promulgada en España como la Ley 12/2023, de 24 de mayo, introduce una serie de cambios significativos en el mercado de alquiler. Esta normativa, que tiene como objetivo principal garantizar el acceso a una vivienda digna, afecta tanto a propietarios como a inquilinos con medidas diseñadas para equilibrar el mercado y proteger a los más vulnerables. A continuación, se analiza en profundidad cómo esta legislación impacta a ambos grupos.

Tabla de contenidos

Impacto en los inquilinos

Control de precio de alquiler

Para los inquilinos, la ley ofrece una mayor estabilidad al limitar los incrementos anuales del alquiler a un máximo del 3% durante 2024, con la introducción de un nuevo índice de referencia a partir de 2025 para evitar subidas desproporcionadas. Esta medida busca proporcionar una mayor previsibilidad y protección frente a incrementos abruptos en las rentas.

Prórrogas extraordinarias y protección en desahucios

La ley permite prórrogas extraordinarias de los contratos por un año en casos de vulnerabilidad económica o social, y por plazos anuales hasta un máximo de tres años tras la finalización del contrato. Esto proporciona un respiro a los inquilinos en situaciones críticas, evitando desalojos inmediatos. Además, en casos de desahucios donde el demandante sea un gran propietario y el inquilino esté en situación de vulnerabilidad, se exige la aplicación de procedimientos de conciliación o intermediación.

Gastos de gestión inmobiliaria

La legislación establece que los gastos de gestión inmobiliaria y la formalización del contrato corren a cargo del arrendador, aliviando así la carga económica inicial que los inquilinos deben afrontar al firmar un nuevo contrato de alquiler.

Viviendas públicas y protección del alquiler social

El impulso a la vivienda pública y la reserva de suelo para vivienda protegida (con un mínimo del 50% para alquiler) incrementan la oferta de alquiler social, facilitando el acceso a vivienda a colectivos vulnerables y jóvenes. Esto también se refuerza con la obligación de mantener un inventario del parque público de vivienda, asegurando la disponibilidad y transparencia en la gestión de estos recursos.

Impacto en propietarios

Límites al precio del alquiler

Uno de los cambios más controvertidos de la nueva ley es la implementación de límites al precio del alquiler, especialmente en las zonas de mercado residencial tensionado. Para los grandes propietarios (aquellos con más de 10 inmuebles, o más de 5 en la misma zona tensionada), no se permite firmar nuevos contratos con precios superiores al Índice de Referencia, y las subidas están limitadas al incremento máximo permitido. Para los pequeños propietarios, las subidas en nuevos contratos también están reguladas y no pueden superar el porcentaje de actualización anual sobre el precio del anterior contrato. Además, si una vivienda no ha sido arrendada en los últimos 5 años, su alquiler puede limitarse al precio máximo marcado por el Índice de Referencia.

Beneficios fiscales

Para incentivar la oferta de viviendas a precios asequibles, la ley ofrece beneficios fiscales. Los propietarios que reduzcan el precio del alquiler en un 5% en zonas tensionadas pueden beneficiarse de una reducción del 90% en los rendimientos del alquiler. Existen otras deducciones fiscales para quienes realicen mejoras en sus propiedades, alquilen a jóvenes o se adhieran a programas de vivienda asequible.

Regulación y venta de viviendas públicas

La ley también introduce medidas para evitar la venta de viviendas públicas a fondos de inversión y asegura que las viviendas protegidas mantengan esta calificación por al menos 30 años. Esta regulación puede afectar a los propietarios interesados en comprar viviendas públicas, ya que las opciones para adquirir estas propiedades se verán limitadas.

Recargos en el IBI

La ley también introduce medidas para evitar la venta de viviendas públicas a fondos de inversión y asegura que las viviendas protegidas mantengan esta calificación por al menos 30 años. Esta regulación puede afectar a los propietarios interesados en comprar viviendas públicas, ya que las opciones para adquirir estas propiedades se verán limitadas.